Resposta rápida: pela Lei do Inquilinato, o inquilino paga o aluguel, as contas de consumo (água, luz, gás), as despesas ordinárias de condomínio e os reparos de danos que ele causar. O proprietário paga as despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, fundo de reserva, reforma de fachada) e responde por defeitos anteriores à locação. O IPTU e o seguro contra incêndio são do proprietário, mas o contrato pode transferi-los ao inquilino, o que é comum.
Uma das maiores fontes de desentendimento entre inquilino e proprietário é a divisão das despesas. Quem paga a pintura da fachada? E o conserto do chuveiro? E o IPTU? A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) responde a quase todas essas perguntas nos artigos 22 e 23. A Aliança Imóveis organizou tudo em um guia rápido.
O que é do inquilino
- Aluguel e encargos combinados no contrato, em dia.
- Contas de consumo: água, luz, gás, internet e telefone.
- Despesas ordinárias de condomínio: salários de funcionários, limpeza, consumo das áreas comuns, manutenção de elevadores e equipamentos, pequenos reparos.
- Reparos de danos causados por ele, por familiares ou visitantes.
- Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso.
O que é do proprietário
- Entregar o imóvel em condições de uso e garantir que o inquilino possa usá-lo durante o contrato.
- Defeitos anteriores à locação, como problemas estruturais ou hidráulicos que já existiam.
- Despesas extraordinárias de condomínio: obras que aumentam o valor do prédio, reforma estrutural, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e lazer, indenizações trabalhistas de períodos anteriores e fundo de reserva.
- Taxas de administração imobiliária e de intermediação.
IPTU e seguro contra incêndio
Pela lei, o IPTU e o seguro contra incêndio são obrigação do proprietário, salvo se o contrato disser o contrário. Na prática, a maioria dos contratos transfere esses custos ao inquilino. Por isso, leia a cláusula antes de assinar e inclua esses valores no seu orçamento mensal. Saiba mais sobre o imposto no guia do IPTU em Guarulhos.
Tabela resumo
| Despesa | Quem paga |
|---|---|
| Aluguel | Inquilino |
| Água, luz e gás | Inquilino |
| Condomínio ordinário | Inquilino |
| Condomínio extraordinário e fundo de reserva | Proprietário |
| IPTU | Proprietário, mas pode ser transferido em contrato |
| Seguro contra incêndio | Proprietário, mas pode ser transferido em contrato |
| Defeito que já existia antes da locação | Proprietário |
| Dano causado pelo uso inadequado | Inquilino |
E os pequenos consertos do dia a dia?
Trocar uma lâmpada, um sifão ou uma resistência de chuveiro desgastada pelo uso normal são, em geral, manutenções do inquilino. Já um vazamento dentro da parede, uma infiltração vinda da estrutura ou uma fiação antiga com defeito costumam ser responsabilidade do proprietário. Em caso de dúvida, comunique o problema por escrito antes de fazer o conserto.
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Como evitar conflitos
- Faça uma vistoria detalhada, com fotos, antes de receber as chaves.
- Leia as cláusulas de IPTU, seguro e manutenção antes de assinar.
- Comunique qualquer problema por escrito e guarde os comprovantes.
Quando o imóvel é administrado por uma imobiliária, ela faz a ponte entre as partes e ajuda a resolver essas questões. Veja como funciona a administração de imóveis da Aliança.
Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU do imóvel alugado?
Pela lei, o proprietário. Mas o contrato pode transferir o pagamento ao inquilino, o que é comum. Vale o que estiver escrito no contrato.
O inquilino paga fundo de reserva do condomínio?
Não. O fundo de reserva é despesa extraordinária e cabe ao proprietário, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato.
Quem paga a pintura do apartamento no fim do contrato?
O inquilino deve devolver o imóvel como recebeu, salvo o desgaste natural. Se recebeu pintado e o contrato prevê, deve devolver pintado; a vistoria de entrada é a referência.
O chuveiro queimou. Quem paga?
Se foi desgaste normal de uso, costuma ser manutenção do inquilino. Se o problema vem da instalação elétrica antiga do imóvel, é do proprietário.
Há mais de 40 anos em Guarulhos (CRECI-SP 4383-J), a Aliança administra mais de 5.000 imóveis e tem mais de 7.000 opções para compra e locação. Acompanhamos proprietários, inquilinos e compradores em cada etapa, da escolha do imóvel à documentação.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Regras e valores podem mudar; confirme sempre com um profissional antes de decidir.
