Matrícula do imóvel: o que é, como ler e o que conferir antes de comprar

Por Aliança Imóveis · CRECI-SP 4383-J · atualizado em outubro de 2026

Na compra de um imóvel, nenhum documento é tão importante quanto a matrícula. É nela que está registrado quem é o verdadeiro dono e se existe alguma pendência que possa atrapalhar o negócio. A boa notícia é que, com algumas orientações, qualquer pessoa consegue ler uma matrícula. A Aliança Imóveis explica como.

O que é a matrícula

Pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), cada imóvel tem uma única matrícula, aberta no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região. Ela funciona como uma “certidão de nascimento” do imóvel: identifica o bem e acompanha tudo o que acontece com ele ao longo do tempo.

Onde tirar a certidão de matrícula

A certidão pode ser pedida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da região ou pela internet, nos serviços eletrônicos oficiais dos cartórios. Para pedir, basta ter o número da matrícula ou o endereço completo do imóvel. Existem dois tipos mais usados:

• Certidão de inteiro teor: reproduz tudo o que está na matrícula.
• Certidão de ônus reais: informa se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outros gravames.

Para escritura e financiamento, costuma-se exigir certidão emitida há no máximo 30 dias.

Como ler a matrícula

1. Cabeçalho: traz o número da matrícula e a descrição do imóvel, com endereço, área e confrontações.
2. Proprietário inicial: quem era o dono quando a matrícula foi aberta.
3. Atos numerados: abaixo, aparecem os atos em ordem cronológica. Os marcados com R (registro) mudam a situação do imóvel, como uma venda ou um financiamento. Os marcados com AV (averbação) atualizam informações, como uma construção, uma mudança de nome da rua ou o cancelamento de uma hipoteca.
4. Último ato: leia até o fim. A situação atual do imóvel é o resultado de todos os atos somados.

O que conferir antes de comprar

• Se o vendedor é o proprietário que aparece no último registro de transmissão.
• Se há hipoteca ou alienação fiduciária sem averbação de cancelamento.
• Se existe penhora, indisponibilidade ou arresto registrado.
• Se há usufruto em favor de outra pessoa.
• Se a área construída está averbada. Construções e ampliações não averbadas podem dificultar o financiamento.
• Se o estado civil do vendedor exige a assinatura do cônjuge.

E se encontrar alguma pendência?

Uma pendência não significa necessariamente que o negócio deve ser cancelado. Muitas vezes ela pode ser resolvida antes da escritura, como a quitação e o cancelamento de uma hipoteca antiga. O importante é identificar o problema antes de assinar e prever no contrato quem resolve e em qual prazo. Em casos mais complexos, como inventário ou penhora, conte com a orientação de um advogado.

A matrícula é só uma parte da análise. Confira também o checklist completo de documentos e entenda a diferença entre escritura e registro.

Perguntas frequentes

O que é matrícula de imóvel?

É o registro único do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que reúne a descrição do bem, o proprietário atual e todos os atos que aconteceram com ele, como vendas, financiamentos e penhoras.

Qual a diferença entre R e AV na matrícula?

R indica um registro, ato que altera a situação do imóvel, como uma venda ou hipoteca. AV indica uma averbação, que atualiza ou cancela informações, como uma construção ou a baixa de um financiamento.

Por quanto tempo vale a certidão de matrícula?

Para escritura e financiamento, costuma-se exigir certidão emitida há no máximo 30 dias.

Posso tirar a certidão de matrícula pela internet?

Sim. Os cartórios de registro de imóveis oferecem pedidos online por meio de seus serviços eletrônicos oficiais, mediante pagamento da taxa.

Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Regras e valores podem mudar; confirme sempre com um profissional antes de decidir.