Imóvel com pendência: inventário, usucapião e penhora antes de comprar

Por Aliança Imóveis · CRECI-SP 4383-J · atualizado em outubro de 2026

Às vezes o imóvel ideal aparece com uma condição especial: está em inventário, não tem escritura em nome do vendedor ou aparece uma penhora na matrícula. Esses casos podem até representar uma oportunidade, mas exigem muito mais cuidado. A Aliança Imóveis explica as situações mais comuns e o que precisa ser resolvido antes da compra.

Imóvel em inventário

Quando o proprietário falece, o imóvel passa a fazer parte do espólio e só pode ser vendido de duas formas:

• Durante o inventário, com alvará judicial autorizando a venda (no inventário judicial) ou com a participação de todos os herdeiros nas formas permitidas no inventário em cartório;
• Depois do inventário, quando a partilha estiver registrada na matrícula em nome dos herdeiros.

Todos os herdeiros (e seus cônjuges, conforme o regime de bens) precisam concordar com a venda. Desconfie de propostas em que apenas um herdeiro negocia sozinho.

Imóvel sem registro e usucapião

É comum encontrar imóveis vendidos por “contrato de gaveta”, em que a escritura e o registro nunca foram feitos. Nesses casos, o vendedor não é o dono que consta na matrícula. Antes de comprar, é preciso regularizar a cadeia de transmissões.

Quando não é possível localizar os proprietários anteriores, uma alternativa é a usucapião, que reconhece a propriedade de quem exerce a posse por um tempo previsto em lei. Hoje ela pode ser feita na Justiça ou, em alguns casos, de forma extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com advogado. O processo leva tempo e tem custos, que precisam entrar na negociação.

Imóvel com penhora

A penhora indica que o imóvel garante uma dívida em processo judicial. Comprar um imóvel penhorado sem resolver a dívida pode ser considerado fraude à execução, e a venda pode ser declarada ineficaz, fazendo o comprador perder o imóvel. Antes de seguir:

• Confira a matrícula e as certidões dos distribuidores judiciais em nome do vendedor;
• Exija que a dívida seja quitada e a penhora cancelada (averbada) antes da escritura, ou que o pagamento seja feito de forma a quitar a dívida diretamente, com acompanhamento jurídico.

Outras pendências comuns

• Construção não averbada: a área construída não aparece na matrícula, o que pode impedir financiamento.
• Débitos de IPTU e condomínio: acompanham o imóvel e passam para o comprador.
• Hipoteca ou alienação fiduciária: o financiamento antigo precisa ser quitado e baixado.

Como se proteger

1. Leia a matrícula atualizada e as certidões do vendedor.
2. Não pague sinal sem entender a pendência e sem contrato que defina quem resolve, como e em qual prazo.
3. Conte com um advogado e com uma imobiliária experiente para conduzir a negociação.

Perguntas frequentes

Posso comprar um imóvel que está em inventário?

Sim, desde que haja alvará judicial autorizando a venda ou que a partilha já esteja concluída e registrada, com a concordância de todos os herdeiros.

É seguro comprar imóvel com contrato de gaveta?

Envolve riscos, porque o vendedor não é o proprietário registrado. A recomendação é regularizar a documentação antes da compra.

O que acontece se eu comprar um imóvel penhorado?

A venda pode ser considerada fraude à execução e declarada ineficaz, e o imóvel pode continuar respondendo pela dívida. Exija o cancelamento da penhora antes da escritura.

Usucapião pode ser feita em cartório?

Sim, em alguns casos a usucapião pode ser extrajudicial, feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sempre com acompanhamento de advogado.

Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Regras e valores podem mudar; confirme sempre com um profissional antes de decidir.