Resposta rápida: a Lei do Inquilinato permite quatro tipos de garantia no aluguel: caução, fiança (fiador), seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Na prática, as mais usadas são fiador, caução de até 3 aluguéis e seguro-fiança ou garantidora. O contrato só pode ter uma garantia. A melhor opção depende do seu orçamento, da agilidade que você precisa e de ter ou não um fiador com imóvel.
Na hora de alugar um imóvel, a garantia costuma ser a etapa que mais gera dúvida. É ela que protege o proprietário caso o aluguel ou as contas fiquem em aberto, e é ela que define quanto você vai precisar desembolsar no começo da locação. Neste guia, a Aliança Imóveis explica as opções previstas em lei, como cada uma funciona na prática e como escolher a mais adequada para o seu momento.
Quais garantias a lei permite
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), no artigo 37, lista as modalidades de garantia que podem ser exigidas em um contrato de locação:
- Caução, que pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis;
- Fiança, a garantia dada por uma pessoa, o fiador;
- Seguro de fiança locatícia, contratado com uma seguradora;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Um ponto importante: a lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Pedir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, não é permitido.
Fiador: sem custo, mas exige alguém disposto
O fiador é a pessoa que se compromete a pagar a dívida se o inquilino não pagar. Normalmente se pede que ele tenha renda compatível e, muitas vezes, um imóvel quitado em seu nome.
- Vantagem: não tem custo direto para o inquilino.
- Desvantagem: nem todo mundo tem um parente ou amigo que aceite essa responsabilidade, e a análise dos documentos do fiador pode deixar o processo mais lento.
Caução: dinheiro guardado e devolvido no fim
Na caução em dinheiro, o inquilino deposita um valor no início do contrato. Pela lei, ela é limitada a até 3 meses de aluguel e deve ficar em conta de poupança. No fim da locação, se não houver débitos nem danos a reparar, o valor é devolvido com os rendimentos do período.
- Vantagem: processo simples e o dinheiro volta para você no final.
- Desvantagem: exige um valor alto de uma só vez, somado à mudança e às primeiras despesas.
Seguro-fiança e garantidora: agilidade sem fiador
No seguro-fiança, uma seguradora cobre o proprietário em caso de inadimplência, conforme a apólice contratada. Já as garantidoras locatícias funcionam de forma parecida, como uma empresa que assume o papel de fiador mediante uma taxa. Em ambos os casos, a aprovação depende de análise de crédito do inquilino.
- Vantagem: dispensa fiador, a aprovação costuma ser rápida e o proprietário tem mais segurança.
- Desvantagem: tem custo (uma taxa ou prêmio) que não é devolvido no fim do contrato.
Comparativo rápido
| Garantia | Custo para o inquilino | Agilidade | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Fiador | Sem custo direto | Depende da análise do fiador | Precisa de alguém com renda e, em geral, imóvel |
| Caução | Até 3 aluguéis adiantados | Rápida | Valor alto na entrada; é devolvido no fim |
| Seguro-fiança | Prêmio pago à seguradora | Rápida, após análise de crédito | Valor não é devolvido |
| Garantidora | Taxa paga à garantidora | Rápida, após análise de crédito | Valor não é devolvido |
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Como escolher a garantia certa
- Tem um fiador disponível e com documentação em dia? É a opção mais econômica.
- Tem uma reserva e quer recuperar o valor depois? A caução pode valer a pena.
- Precisa de agilidade e não quer depender de ninguém? Seguro-fiança ou garantidora tendem a ser o caminho mais prático.
Vale lembrar que cada proprietário e cada imóvel podem aceitar garantias diferentes. Antes de visitar, pergunte quais opções estão disponíveis. Se você ainda está no começo da busca, veja também o nosso passo a passo de como alugar um imóvel em Guarulhos e o checklist de vistoria antes de receber as chaves.
Perguntas frequentes
O proprietário pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Qual o valor máximo da caução no aluguel?
A caução em dinheiro pode ser de no máximo 3 meses de aluguel, segundo o artigo 38 da Lei do Inquilinato.
A caução é devolvida no fim do contrato?
Sim. Se não houver aluguéis, contas ou reparos pendentes, o valor é devolvido ao inquilino com os rendimentos da poupança do período.
Dá para alugar sem fiador em Guarulhos?
Sim. Caução, seguro-fiança e garantidora locatícia são alternativas que dispensam fiador, desde que aceitas para aquele imóvel.
Seguro-fiança e garantidora são a mesma coisa?
Funcionam de forma parecida, protegendo o proprietário contra inadimplência, mas o seguro-fiança é contratado com uma seguradora e a garantidora é uma empresa que assume o papel de fiador. Coberturas e custos variam conforme o contrato.
Há mais de 40 anos em Guarulhos (CRECI-SP 4383-J), a Aliança administra mais de 5.000 imóveis e tem mais de 7.000 opções para compra e locação. Acompanhamos proprietários, inquilinos e compradores em cada etapa, da escolha do imóvel à documentação.
Conteúdo informativo, atualizado em outubro de 2026. Regras e valores podem mudar; confirme sempre com um profissional antes de decidir.
